Compraventa y transmisión de la propiedad

Abstract

La compraventa es el contrato de finalidad traslativa por antonomasia en los Derechos español y comparado. No obstante, la forma en que el comprador adquiere efectivamente la propiedad del bien enajenado, las obligaciones del vendedor en aras a procurar dicha adquisición y la tutela asociada a la falta de transmisión difieren sustancialmente de unos ordenamientos a otros. El Código Civil establece como obligaciones del vendedor la entrega y saneamiento por evicción del bien enajenado, sin mencionar la obligación de transmitir la propiedad. Sin embargo, la obligación de transmitir se prevé expresamente en la compraventa de consumo o en la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. Otro tanto ocurre en el ámbito del Derecho comparado y de la contratación internacional, en los que la obligación de transmitir constituye la solución dominante. La tesis analiza el tratamiento que legal, doctrinal y jurisprudencialmente ha venido dándose al problema relativo a la transmisión de la propiedad en la compraventa desde una perspectiva crítica, comenzando con el análisis de la obligación de transmitir y terminando con los mecanismos de tutela de que dispone el comprador por la falta de transmisión. El estudio parte del régimen dispensado a la transmisión de la propiedad en la emptio-venditio romana, génesis de nuestro modelo actual, haciendo especial hincapié en los condicionantes que llevaron al Derecho romano a prescindir de la imposición al vendedor de la obligación de transmitir. La superación de las particulares circunstancias jurídico-reales con que debía lidiar el legislador romano se encuentran en la base de la controversia hoy día en torno a si el vendedor se encuentra o no obligado a transmitir la propiedad, la interrelación entre la obligación de transmitir la propiedad y el sistema de transmisión de los derechos reales, así como los intentos por reconducir la obligación de transmitir a la obligación de entrega. En el capítulo segundo se analizan las consecuencias que la falta de titularidad, capacidad para enajenar o legitimación y de poder dispositivo del vendedor sobre el bien enajenado tienen en la validez del contrato, supuestos cuya nota en común radica en la falta de transmisión de la propiedad al comprador. Abordo para ello la admisibilidad de la venta de cosa ajena en el sistema español, el régimen de invalidez derivado la falta de legitimación del vendedor y trato algunos de los supuestos en los que se discute si la falta de poder de disposición del vendedor puede incidir en la validez de la venta, cual acontece en las hipótesis de venta de bienes comunes, bienes sujetos a reserva o sujetos a una opción de compra. El capítulo tercero se dedica al régimen de transmisión de la propiedad en los casos de venta múltiple, prestando especial atención a la problemática inclusión de la venta de cosa ajena dentro del ámbito de aplicación del art. 1.473 CC, así como a su coordinación con las reglas propias de las adquisiciones ex arts. 464 CC o 32 y 34 LH y a la interpretación de los criterios de preferencia adquisitiva para determinar el comprador preferido. Por último, el capítulo cuarto se centra en los mecanismos de protección de que dispone el comprador por la falta de transmisión de la propiedad del bien enajenado, y más particularmente del saneamiento por evicción, poniendo de relieve su estrecha relación con la inexistencia de la obligación de transmitir, diferenciando las distintas modalidades de saneamiento (total, parcial y por cargas o gravámenes) previstas en el Código Civil, sus problemas interpretativos y presupuestos de aplicación, con una especial referencia a los medios de tutela dispensados al comprador no preferido en la venta múltiple. La tesis ofrece una visión sistemática y de conjunto del régimen jurídico de la transmisión de la propiedad en la compraventa en el Derecho español e implicaciones que de ello derivan, con especial referencia a las visiones contradictorias que la jurisprudencia y la doctrina han mantenido a lo largo del tiempo. Por último, el trabajo realizado pretende ser de utilidad para la formulación de alternativas regulatorias más acordes con los tiempos actuales, en la línea de la Propuesta de Anteproyecto de modificación del Código Civil en materia de compraventa del año 2005 de la Comisión General de Codificación. RESUMEN (en Inglés) The sale of goods is par excellence the contract to transfer ownership in Spanish and comparative law. In spite of this, the means by which the buyer acquires the ownership of the good, the duties of the seller in order to ensure such transference, and the responsibility linked to the lack of this, do differ from one system to another. The Civil Code sets up the duties of the seller to deliver and to take up any eventual eviction of the sold good, not to mention the obligation to transmit ownership. However, the obligation to transmit is expressly foreseen in consumer’s oriented sale or in the Regional Law Code of Navarre. The same can be said as far as comparative Law and international sales are concerned, where, then, the obligation to transmit is the coined option. This Ph. D. Thesis, from a critical perspective, analyzes the legal, dogmatic and jurisprudential solutions to the problem posed by the transfer of ownership, from the very transmission to the means of redress of the buyer. This study begins with the regime enshrined in Roman law, inception of our current model, stressing on the reasons that forced this regime into not imposing on the seller the duty to transfer ownership. The overcome of those material circumstances surrounding the emptio-venditio underlie the nowadays controversy on whether the seller ought to transmit ownership, the relationship between this duty and the general system on the transference of property rights, and by the same token the attempts at turning the obligation to transmit onto the obligation to deliver. Second chapter is committed to analyzing the consequences of the lack of entitlement, capacity to sell or the mandate to sell, bear on the validity of the contract, case sharing the feature of not transmitting ownership. In order to achieve this purpose, I analyze the legality of the sale of anyone else’s goods in Spanish law, the regime derived from the lack of entitlement of the seller and, in addition, I deal with some concrete cases where the lack of mandate to sell can be detrimental on the sale, which is the case when so far common goods, under reservation goods or under sale-option goods are concerned. Chapter three is devoted to the regimen of property transmission in cases of multiple sale, paying special attention to the problematic inclusion of anyone else’s goods sale within the realm of art. 1743 CC, and also its incardination within the rules governing acquisition ex arts. 464 CC or 32 and 34 of the Law on Mortgage Register and the interpretation of acquiring preference criteria in the making out of the buyer. Finally, the fourth Chapter focuses on protective mechanisms on the buyer’s side in case of the seller not transmitting the ownership, concretely on the obligation to take the appropriate measures should the good be evicted, highlighting its close relation to inexistence of an obligation to transmit, sorting out the different modalities of redress foreseen in the Civil Code, its interpretative problems and the conditions for their implementation, with special attention to the protection of the not-preferred buyer in multiple sales. This Ph. D. Thesis offers a systematic and complete portrait of the regimen on ownership transference in Spanish law, emphasizing the contradictory positions of the jurisprudence and doctrine along each other over time. Last but not least, this work claims to be useful as far as the formulation of new regulatory possibilities of facing these issues are concerned, following the pattern set forth in the 2005 Proposal of modification of the Civil Code on the question of sale, by the General Commission for Codification.