Los nuevos derechos indemnizatorios del comerciante arrendatario en la L.A.U. de 1994

Abstract

La Ley 29/1994 suprime la prórroga forzosa obligatoria, de gran tradición en nuestro Derecho histórico, y opta por dejar al libre pacto de las partes los elementos del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En consecuencia, los contratantes son libres para decidir la duración de su vínculo arrendaticio. Sin embargo, el legislador ha incorporado en el texto legal una norma muy compleja, -su artículo 34-, que regula las nuevas consecuencias de la extinción de estos arrendamientos. Este precepto, de extraordinaria trascendencia práctica, crea unos nuevos derechos indemnizatorios a cargo del arrendador y a favor del arrendatario que, durante los últimos cinco años anteriores a la extinción del contrato por transcurso del término convencional, haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público en la finca arrendada. Para que surja el derecho a indemnización, han de cumplirse una serie de requisitos previos que suscitan una interesante problemática objeto de estudio (se analiza cuándo se produce la extinción del contrato por transcurso del término convencional del arrendamiento, cuándo se entiende producida la exclusión de la indemnización, cuándo cuándo se ejercita la actividad durante el plazo mínimo exigido, cómo debe manifestarse la voluntad de renovación del contrato por un plazo de al menos cinco años, la cuestión de la renta de mercado, etc.). En el precepto objeto de estudio se establecen en realidad dos modalidades indemnizatorias diferentes, incompatibles entre sí, si no se produce la renovación del contrato de arrendamiento, que se estudian a la luz de la finalidad que, a nuestro entender, persigue el precepto: incentivar la estabilidad precisada por los arrendatarios comerciantes que desenvuelven en una sede arrendada su negocio. Finalmente, se estudia también la indemnización a favor del arrendatario de local de negocio prevista en el régimen transitorio [...]