Patrimonialización del bien adquirido mediante tanteo o retracto por el empresario arrendatario

Abstract

El formalmente derogado decreto nº 4104, de 24 de diciembre de 1964, que contenía la regulación de los arrendamientos urbanos sigue vigente a causa de las disposiciones transitorias de la actual norma, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y debido al gran número de arrendamientos anteriores a ésta que perviven, de manera que sigue abierta la discusión sobre muchos preceptos de esa norma. Uno de ellos es la prohibición de disponer contenida en el art. 51 del T.R. de 1964, norma que limita la facultad de transmitir el inmueble adquirido por derecho de tanteo o retracto arrendaticio, durante el plazo de los dos años siguientes a la adquisición; y aquella sólo se permite si se hubiese venido a peor fortuna. El incumplimiento de esta prohibición lleva aparejada una grave sanción: la posibilidad de anular (a instancia de parte perjudicada) tanto la transmisión efectuada en contravención de esta prohibición, como la adquisición efectuada por tanteo o retracto. La tesis se centra en el análisis de los problemas que plantea este precepto, fundamentalmente desde la perspectiva del empresario, arrendatario de un local comercial. Se trata en principio de resolver si le es aplicable esta norma (el art. 51 habla de pisos, y no menciona los locales comerciales), o dicha prohibición es exclusiva de la adquisición de viviendas arrendadas. Claro está, que no es posible detenerse en este problema, pues el artículo plantea mucho otros, que es preciso resolver, intentando así agotar toda la problemática que el precepto presenta. La tesis se inicia con un planteamiento del estudio, el análisis de los antecedentes históricos de la norma arrendaticia, y el estudio de la norma de 1994, y sus disposiciones transitorias, para pasar a continuación al derecho comparado (derechos Italiano, Francés y Portugués). Después se aborda la naturaleza de la prohibición de disponer, los efectos de su incumplimiento, los problemas registrales que plantea, y la documentación de los contratos, con una atención especial a la influencia del derecho público en la definición del contenido del derecho de propiedad. El centro de la Tesis lo representa el análisis de la extensión de la prohibición de disponer, destinado a descubrir si la misma afecta solo a los arrendatarios de vivienda que adquieren la arrendada en virtud de derecho de adquisición preferente de carácter arrendaticio, o también afecta a los arrendatarios de local comercial. La duda surge por el hecho de que el art. 51 del T.R. de 1964 de la L.A.U. se refiere a los pisos, sin mencionar el significado de tal concepto. Del estudio realizado se concluye que la aplicación de la prohibición de disponer rige tanto para viviendas como para locales de negocio. Dilucidado lo anterior, la Tesis aborda una serie de problemas prácticos y procesales que plantea la prohibición de disponer: la venta parcial, el concepto de peor fortuna legitimadora de la venta antes de los dos años, la legitimación activa y pasiva para el ejercicio de la acción, y la posibilidad de considerar la acción del perjudicado como constitutiva de enriquecimiento injusto. Todo lo cual constituyen problemas prácticos que se plantean a la hora de ejercitar los derechos que confiere el art. 51 del T.R: de la L.A.U. de 1964.